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说说中介不会告诉你的潜规则:低价房多为钓鱼

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发表于 2020-5-24 12:01:30 | 显示全部楼层 |阅读模式

西装笔挺、皮鞋锃亮、不厌其烦地推销……这是房产中介经纪人通常给人的印象。想要在市场上大有作为,租房就要在原有的基础上加大力度进行产品的升级换代以便适应消费者的消费需求。


虽然,我们常常在地铁口、马路边看到扎堆的房产中介,他们或是拿着广告板,或是在发宣传单……但是你造吗?这份看似普通的职业却是百万年薪的“多发地”!

这让辛辛苦苦攒了数年钱,仍然付不起首付的九哥情何以堪?但事实是,关于房产中介,我们不知道的真相和内幕还有许多……

1、房产中介百余“百万富翁”,一线业务员占半数

据劳动报不完全统计,中介行业催生了许多百万年薪员工,而一线业务员在50人左右,这称得上是一个用辛勤劳动能够换来高薪的职业。



2、提佣比例最高可接近四成

为何房产中介行业能诞生如此多的“百万富翁”。

根据劳动报了解,通常一线业务员的薪水由基本固定薪水和提佣组成,后者占据绝对大头。

而提佣根据佣金的多少,比例从10%-40%不等。

如果有幸能够成交一层或者一幢办公楼,收佣可谓不菲。

譬如今年一家房产中介就曾成交了一幢标的上亿的办公楼,业务员光佣金就收了220万元。

中介可谓是个不折不扣的暴利行业。



3、中介挣的也是辛苦钱

在高收入的背后,房产中介行业的一线业务员却承载着极大的压力。

据业内人士透露,多数房产中介上下班时间基本是朝九晚九,每年除了大年夜到年初三,基本全年无休;有客户来看房,业务员必须随叫随到,吃饭往往不能定时;每天至少打50个-100个进行陌生拜访……

除了工作的强度大,中介经纪人用自己的努力赚来的钱,大头却被拿走,还得给推荐房源、帮助议价的同事分成,业内人士称“扣税后到手一半就算相当不错了”。

因此有统计称,房产中介行业从业人员流动性很强,淘汰率达到了80%。



4、房产中介在淡季的市场从这三个方面找到出路

由于中介赚钱主要通过收取中介服务费、评估费和按揭返点,所以地产中介即使在淡季也能努力找到盈利方法:

首先,售房淡了,就从租房下手;再者,商品房的买卖淡了,中介就会瞄准代理业务;最后,房屋交易淡了,中介又会忙于融资、抵押按揭、担保等业务,一般银行都有返点的,一般在千分之六到千分之十左右。



5、中介都喜欢“捡好听的说”

房产中介在介绍时,一般只会“捡好听的说”。

总结中介的做法,主要不外乎三种方式:第一种是报喜不报忧,即把一些不好的信息故意隐瞒不说,而买家听到的都是优点。

第二种就是有意识忽略缺点,却把优点无限放大,从而让买家只看到优点,而忽略缺点。



更有甚者,房产中介甚至会换种说法,把缺点说成优点。

比如房子明明朝向为西面,但中介却说成“可以欣赏落日余晖”。

再比如把靠近喧闹的高架说成交通便利,把地处偏僻区域说成远离喧嚣,把价格贵的说成物有所值等等。

通过这种变通的说法,让缺点变得不那么让人无法接受。



6、看房次序暗藏玄机

不少中介明知顾客需要什么样子的房子,但还是带他到多个小区去转,故意让其出现看房疲劳,最后再将最投合顾客心理的一套房子介绍给他,以提高成交率等。

在实施这类迂回战术时,中介先摸清了顾客的心理价位,对看房次序作出很有针对性的安排,先带他看差房源,然后看非常好的,最后推荐一套价位差不多的,这样顾客一般都会接受。



7、对于“到手价”,买家要当心

所谓“到手价”,就是指不包括交易中产生的各项税费及中介费的卖方净到手价。

目前到手价形式非常普遍,几乎所有的挂牌价都是如此。

如果约定的是“到手价”,那么,买方的购房支出就要包括合同成交价、买方承担的各项税费、卖方承担的各项税费、买方承担的中介费、卖方承担的中介费。



因此对买方来说,对房产中介计算出来的税款一定不能偏听偏信,最好查阅一下相关规定,再到房地产交易中心去了解一下。

同时,为避免产生歧义,应当在合同中对“到手价”不包括哪些费用作明确限定,并详细写明,以免产生不必要的纠纷。



8、低价房源多为“钓鱼”,免佣金只是噱头

很多购房者都遭遇过这类情况:专门挑那些价格很实惠的房源,但到头来却发现总是扑空。

在中介门店,业务员的答复都是千篇一律:“不好意思,这套房子最近刚刚成交,我们还没来得及把那条信息撤下来。

要不您先坐坐,我帮您找找别的房子。

”接下来便是规定套路,留下、姓名,以及具体要求,然后再推荐房源……

还有中介故意把价格写得很低,了解到买方需要按揭后,再告诉对方必须付全款才能享受优惠价。

此外,免佣金可能也只是噱头,置业顾问会在买卖方和成交金额中反复权衡。

虽然某一方可能免了佣金,这笔钱最终都会通过交易金额等体现出来,因为中介就是靠提成吃饭的。



9、“吃差价”是惯用伎俩

业界曾有这样一句话,“半年不开张,开张吃半年”,说的就是房产中介通过“吃差价”的方式,一次赚取相当于半年或者几年的收入。



吃差价主要有两种方式,其一是采用委托代理、抬价销售的方式,即尽量撇开房东,中介直接与买家接触完成交易。

这样,中介就有机会以高出挂牌价的价格将房产售出,并将高出部分中饱私囊。

其二则是介入交易、直接倒手,牟取差价。

如果中介看到有报价极低的房产,便会找机会自己先收购下来,仅需支付一笔定金或首付款,然后自己作为卖方再转手以高价卖出,获取中间差价。

这种手法多存在于一些房价仍然处于上涨过程中的二、三线城市。



10、为了让房东让价,挑刺房客部分是“托”

这是一种非常经典的砍价手法,并非中介独创,但已被他们“活用”。

为了迫使房东让价,中介会组织一些“托”,比如的同事,或者亲戚朋友等,当着房东的面不停地挑刺,让房东逐渐感觉自家房子确实毛病多,不值那么多钱。

在这样一番疲劳轰炸和心理暗示下,房主也会逐渐把价格降下来。



即使没有“托”来帮忙,房产中介甚至可以借购房者之口来达到挑刺的目的。

迫使房东降价除了能快速售出房源以赚取佣金和差价外,更能让市场交投活跃,即中介可以多做几单生意。



最后,专业人士建议购房者在和中介接触过程中要注意五件事情:

(1)验明正身,看其工商执照、税务登记,以及是否有合法中介资格;

(2)索要发票,一定程度上可检验中介是否正规,产生争议时还可作为证据;

(3)谨防合同陷阱,格式化文本可能暗含霸王条款,对方针对条款作出明确解释时,要做好录音;

(4)不要相信口头承诺;

(5)保留一切证据,合同、发票、宣传广告、照片、录音等,便于遇到纠纷后向有关部门投诉,甚至起诉至法院。
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